不動產投資信託

定義

依《不動產證券化條例》發行的受益證券，由信託機構募資持有商辦、旅館、賣場等不動產，將租金收益按期分配給受益人。

詳細說明

REITs 全名 Real Estate Investment Trust，中文稱「不動產投資信託」。在台灣的法律性質是信託受益證券（《不動產證券化條例》§4 第五款），由受託機構（多為銀行信託部，如土地銀行、兆豐銀行）募集資金後，買進一籃子收益型不動產（商辦大樓、百貨賣場、旅館、廠辦），靠收租產生現金流，再依信託契約把信託利益分配給受益人。商品代號末碼為 T（如 01001T 土銀富邦 R1、01002T 土銀國泰 R1），與一般股票（多為 4 碼數字）、ETF（多為 5 碼或 6 碼數字、0 開頭，新發行多以末碼字母區分子類）的編碼規則不同。

REITs 與直接買房、與 REITs 包成的 ETF、與房地產類股票，是四種不同的工具。直接買房要拿出數百萬到上千萬自備款、處理房客與修繕、流動性極差；REITs 一張幾萬元就能參與商用不動產收租、盤中可進出，但租金分配受出租率與市場景氣影響。REITs ETF（如 00712 中信美國房地產，是 ETF 包美國 REITs）法律性質是受益憑證、不是受益證券，稅費與一般 ETF 相同。房地產類股（如 2542 興富發、2548 華固）則是建商或營造公司股票，賺的是賣房開發利潤而非租金。

稅費結構是 REITs 最特別的部分。買賣依《不動產證券化條例》§49 免徵證券交易稅（§49 適用本條例下所有受益證券，含 REIT 與不動產資產信託 REAT，本條目聚焦前者），與一般股票賣出 0.3%、ETF 賣出 0.1% 都不同。配息依 §50 第二項按利息所得課稅，依《各類所得扣繳率標準》§2 第三款第三目對居住者個人按分配額扣繳 10%、分離課稅，不併入綜合所得稅，也不適用股利所得 8.5% 抵減或 28% 分離計稅的二擇一機制；對邊際稅率高於 10% 的高所得族群相當於變相節稅。

台灣現行不動產證券化條例以信託型 REITs 為主要架構（最新修正版本為 106/12/06），證券交易所掛牌的 REITs 全為契約信託型受益證券。投資人挑選 REITs 應看持有不動產的種類組合（商辦、旅館、賣場各有景氣循環特性）、出租率、近年配息實際金額與穩定度，以及信託契約規定的分配頻率（多為每半年或每年一次，不像股票股利可一次到位）。配息金額並非固定，會隨租金收入、空置率、維修費用變動。

適用情境上，REITs 適合三類投資人：想要持續現金流但本金不足以買實體不動產的退休族或穩健型投資人、希望把不動產納入資產配置但不想處理房客與修繕的散戶、以及綜所稅邊際稅率高於 10% 想用分離課稅工具的高所得族。限制要留意三點：一是流動性遠低於台積電、0050 等熱門標的，五檔報價偏薄、買賣價差較大；二是配息受持有不動產出租狀況影響，景氣下行時可能縮水；三是台灣現行掛牌標的數量有限（不到 10 檔），跨地區或跨類型分散難以單靠國內 REITs 達成。

台股相關規定

• REITs 法律性質為「信託受益證券」（《不動產證券化條例》§4 第五款），由受託機構（信託業）募集發行，並非投信公司發行的「受益憑證」（ETF）、亦非公司發行的「股票」。
• REITs 賣出依《不動產證券化條例》§49 免徵證券交易稅；一般股票賣出為 0.3%、ETF 賣出為 0.1%，三者皆異。
• REITs 配息依《不動產證券化條例》§50 第二項「按利息所得課稅」；居住者個人依《各類所得扣繳率標準》§2 第三款第三目按分配額扣繳 10%、分離課稅，不併入綜合所得稅，亦不適用股利所得抵減／分離計稅二擇一機制。
• REITs 商品代號末碼為 T（如 01001T、01002T、01003T），與一般股票多為 4 碼數字、ETF 多為 5 碼或 6 碼數字（0 開頭、新發行多以末碼字母區分子類）的編碼規則不同。
• REITs 升降單位（tick size）與一般股票相同，依 TWSE 營業細則 §62 六段式 tick 規則，視價格區間從 0.01 元起跳；漲跌幅亦同為 ±10%。
• REITs 信託利益分配頻率依各標的信託契約規定，多為每半年或每年一次，非如台股一般股票股利集中於除權息旺季發放。

REITs vs REITs ETF vs 房地產類股

常見誤解

使用情境

常見問答

法規依據與來源

• 不動產證券化條例 §4（定義）
• 不動產證券化條例 §49（受益證券免徵證交稅）
• 不動產證券化條例 §50（信託利益按利息所得課稅）
• 各類所得扣繳率標準 §2（居住者個人扣繳率 10%）
• 臺灣證券交易所「不動產投資信託受益證券」商品專區